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案例丨重慶市**區(qū)人民法院審理合同糾紛案涉及重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司廠房拆除損失咨詢項(xiàng)目


作者:彭文青。該案例榮獲重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)行業(yè)評(píng)估優(yōu)秀案例三等獎(jiǎng)。


摘要:重慶市**區(qū)人民法院因?qū)徖砗贤m紛案需要,委托我重慶鉑碼房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司在其承租的位于**區(qū)**鋼材市場(chǎng)G02號(hào)場(chǎng)地上建設(shè)的廠房以2019年8月1日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的拆除損失進(jìn)行咨詢。委托人明確廠房拆除損失內(nèi)涵為直接損失,損失范圍包括廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi),廠房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運(yùn)到新廠的搬遷費(fèi)。

針對(duì)接受委托時(shí)所涉及的建筑物已拆除、廠房?jī)?nèi)設(shè)備等已搬遷,且廠房建設(shè)場(chǎng)地已大部分被破壞的情況,我們以委托人提供或移交的圖片、圖紙等資料為基礎(chǔ),對(duì)廠房建設(shè)場(chǎng)地遺留的痕跡特征進(jìn)行了勘查、比對(duì)。根據(jù)委托人提供的資料、現(xiàn)場(chǎng)勘查情況,對(duì)廠房采用成本法測(cè)算思路,首先計(jì)算出廠房在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)值,加計(jì)廠房拆除費(fèi)用,再扣減可回收再生利用的鋼材價(jià)值,作為廠房實(shí)體的損失金額;機(jī)器設(shè)備等搬遷費(fèi)由于證據(jù)不全,經(jīng)溝通后,參照《重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法(暫行)》(渝辦發(fā)〔2011〕123號(hào))規(guī)定的單位建筑面積搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)乘以廠房面積作為搬遷費(fèi)損失金額。


關(guān)鍵詞:司法咨詢 拆除損失 違法建筑


案例陳述


一、項(xiàng)目背景


(一)項(xiàng)目案情簡(jiǎn)介


重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司向重慶**實(shí)業(yè)有限公司承租得**區(qū)**鋼材市場(chǎng)G-02號(hào)場(chǎng)地3420.56平方米,租期5年(自2018年1月1日起至2023年12月31日),并簽訂《重慶市**鋼材倉(cāng)儲(chǔ)及樣品展示中心租賃合同》。其后重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司在其租賃場(chǎng)地上自行設(shè)計(jì)并建設(shè)了鋼結(jié)構(gòu)廠房1幢,進(jìn)行鋼材加工廠房使用。2019年7月16日,**區(qū)龍都街道辦事處《關(guān)于強(qiáng)制拆除違法建筑的通知》,告知重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司、重慶**實(shí)業(yè)有限公司必須于2019年7月22前將違法建筑內(nèi)的設(shè)施設(shè)備搬離現(xiàn)場(chǎng)并將該違法建筑自行拆除。2019年7月19日,重慶**實(shí)業(yè)有限公司《關(guān)于支持政府項(xiàng)目限期搬離場(chǎng)地的通知》,通知重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司(肖某)必須于2019年7月23日前將場(chǎng)地內(nèi)的設(shè)施設(shè)備搬離現(xiàn)場(chǎng),并將該場(chǎng)地內(nèi)的建筑物自行拆除。其后重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司將承租場(chǎng)地設(shè)施設(shè)備搬離,并拆除了場(chǎng)地內(nèi)建筑物。

因?yàn)橹貞c市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司發(fā)現(xiàn),出租人重慶**實(shí)業(yè)有限公司不擁有其承租的**鋼材市場(chǎng)G-02號(hào)場(chǎng)地的土地使用權(quán)或租賃權(quán),所以認(rèn)為重慶**實(shí)業(yè)有限公司隱匿該事實(shí),對(duì)廠房被認(rèn)定為違法建筑這一后果有明顯過(guò)錯(cuò),因此,向法院提起訴訟,要求重慶**實(shí)業(yè)有限公司賠償廠房拆除損失。

現(xiàn)重慶市**區(qū)人民法院因重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司與重慶**實(shí)業(yè)有限公司租賃合同糾紛案,委托我公司對(duì)申請(qǐng)人案涉廠房拆除損失進(jìn)行咨詢。


(二)咨詢目的


為人民法院審理租賃合同糾紛案,提供廠房拆除損失金額額度參考。


(三)咨詢對(duì)象和范圍


1、咨詢委托


按照《評(píng)估委托書》([2020]渝**法委評(píng)字第22號(hào))載明委托事項(xiàng)為:“申請(qǐng)人案涉廠房拆除損失以及拆遷期間所發(fā)生的停產(chǎn)損失進(jìn)行司法評(píng)估”。經(jīng)溝通后,《重慶市**區(qū)人民法院函》([2020]渝**法委評(píng)字第22號(hào))明確:

(1)接受以“咨詢報(bào)告”形式提交評(píng)估工作成果;

(2)損失內(nèi)涵為直接損失,損失范圍包括:廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、廠房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運(yùn)到新廠的搬遷費(fèi)。

2、咨詢對(duì)象內(nèi)涵


評(píng)估人員根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn),將上述損失范圍分為“廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)”、“廠房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運(yùn)到新廠的搬遷費(fèi)”兩部分。并界定損失內(nèi)涵如下:


(1)廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)


“廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)”的損失表現(xiàn)為廠房(包括廠房基礎(chǔ)、混凝土地坪、鋼結(jié)構(gòu)廠房)建筑物的價(jià)值扣減廠房拆除的廢鋼價(jià)值后的余額,再加計(jì)重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司自行拆除廠房的費(fèi)用。

1)廠房的建筑物價(jià)值為價(jià)值時(shí)點(diǎn)2019年8月1日廠房建筑物的重置成本減去建筑物折舊后得到的價(jià)值。

2)廠房拆除的鋼材包括拆除的鋼柱、鋼梁、鋼支撐,C型鋼檁條、墻架,壓型彩鋼板,按“G02廠房圖紙”量算,拆除作再生資源回收鋼材包括型材128.29噸,壓型彩鋼板材23.40噸、C型鋼27.79噸。

3)廠房拆除費(fèi)用為3146.5平方米鋼結(jié)構(gòu)廠房拆除費(fèi)用。


(2)廠房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運(yùn)到新廠的搬遷費(fèi)


關(guān)于廠房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、物資,咨詢?nèi)藛T現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)未見(jiàn)實(shí)物。委托人移交資料雖包含有《渝東鋼材市場(chǎng)場(chǎng)地G-02場(chǎng)地物品清單》、照片和《**鋼結(jié)構(gòu)公司搬家明細(xì)清單》,但設(shè)備規(guī)格型號(hào)、外形尺寸、重量信息不完整,原材料、半成品、物資品類、規(guī)格、尺寸同樣信息不全,無(wú)具體搬遷方案、運(yùn)距等約定,無(wú)法按價(jià)值時(shí)點(diǎn)的實(shí)際搬遷情況模擬測(cè)算搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

因此,我們對(duì)重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司廠房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、物資的搬遷,以廠房面積3146.5平方米為計(jì)量基數(shù),參照《重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法(暫行)》(渝辦發(fā)〔2011〕123號(hào))規(guī)定的生產(chǎn)用房搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。


二、咨詢工作過(guò)程


(一)咨詢方法


根據(jù)本次咨詢項(xiàng)目特點(diǎn),我們分別采用以下方法測(cè)算


1、廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)損失


“廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)”的損失表現(xiàn)為廠房(包括廠房基礎(chǔ)、混凝土地坪、鋼結(jié)構(gòu)廠房)建筑物的價(jià)值扣減廠房拆除的廢鋼價(jià)值后的余額,再加計(jì)廠房的拆除費(fèi)用。


(1)廠房建筑物價(jià)值采用成本法測(cè)算


成本法是測(cè)算咨詢對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊,將重置成本或重建成本減去折舊得到咨詢對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本項(xiàng)目特點(diǎn),成本法計(jì)算公式如下:

V= C×q

=(A+B+C+)×q

式中:

V─咨詢價(jià)值(元或元/㎡)

C─建筑物重置成本(元或元/㎡)

q─建筑物成新率(%)

A─開(kāi)發(fā)成本

B─管理費(fèi)用

C─投資利息   

廠房成新率采用年限法確定。


(2)廠房拆除的廢鋼價(jià)值


通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,可以找到相同或類似的廢金屬收購(gòu)價(jià)格單價(jià),與廢鋼重量之積確定。


(3)廠房的拆除費(fèi)用采用成本法測(cè)算


廠房拆除費(fèi)用=廠房拆除工程費(fèi)+管理費(fèi)


2、廠房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運(yùn)到新廠的搬遷費(fèi)


按照咨詢對(duì)象內(nèi)涵,以廠房面積3146.5平方米為計(jì)量基數(shù),參照《重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法(暫行)》(渝辦發(fā)〔2011〕123號(hào))規(guī)定的生產(chǎn)用房搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40元/平方米.次計(jì)算。


(二)咨詢工作過(guò)程


1、評(píng)估準(zhǔn)備階段


項(xiàng)目組人員多次與委托人、當(dāng)事人溝通、洽談,明確廠房拆除損失內(nèi)涵、損失范圍,并補(bǔ)充收集咨詢所需的資料,由委托人質(zhì)證后移交我公司。


2、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段


咨詢機(jī)構(gòu)人員約同重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司、重慶**實(shí)業(yè)有限公司人員一起,以委托人提供的相關(guān)照片、圖紙為基礎(chǔ),對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有限勘查核實(shí):

(1)勘查對(duì)比現(xiàn)場(chǎng)特征是否與委托人提供的場(chǎng)地照片顯示的特征相符;采用測(cè)量工具,抽查測(cè)量場(chǎng)地寬度、長(zhǎng)度數(shù)據(jù),比對(duì)與圖紙標(biāo)注平面尺寸是否基本相符,以核實(shí)資料記載的廠房面積數(shù)據(jù)真實(shí)、可靠性。

(2)通過(guò)查看、測(cè)量現(xiàn)場(chǎng)遺留的建物痕跡,采集地坪厚度特征、地基處理方式、柱基礎(chǔ)斷面尺寸及鋼筋預(yù)埋特征信息,選取現(xiàn)場(chǎng)參照物(如擋土墻),結(jié)合照片,有限比對(duì)已拆除廠房的高度、鋼柱規(guī)格與圖紙標(biāo)注參數(shù)是否基本相符。

(3)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查核對(duì),并經(jīng)當(dāng)事雙方確認(rèn),對(duì)現(xiàn)場(chǎng)特征與圖紙不一致的,以現(xiàn)場(chǎng)采集數(shù)據(jù)為準(zhǔn);其他參數(shù)采用廠房圖紙標(biāo)注參數(shù)。


3、咨詢估算階段


評(píng)估人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,廣泛收集與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的市場(chǎng)價(jià)格信息,對(duì)所收集信息資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理,形成評(píng)定估算的依據(jù);

根據(jù)委托人提供或移交的資料,結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查情況,確定咨詢對(duì)象特征及基本參數(shù),選擇適用的咨詢方法,選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷,形成初步咨詢結(jié)果,撰寫相關(guān)的咨詢技術(shù)說(shuō)明。


4、編制和提交咨詢報(bào)告階段


對(duì)初步咨詢結(jié)果進(jìn)行復(fù)核,確認(rèn)咨詢工作沒(méi)有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況;

進(jìn)行咨詢結(jié)果匯總分析,確定最終咨詢結(jié)論,撰寫咨詢報(bào)告;

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度,對(duì)咨詢報(bào)告及咨詢程序執(zhí)行情況進(jìn)行內(nèi)部審核;與委托人、當(dāng)事方就咨詢報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通;

向委托人提交正式咨詢報(bào)告。


三、評(píng)估值計(jì)算過(guò)程


(一)廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)損失


1、廠房建筑物價(jià)值


(1)重置成本


1)開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本=建設(shè)工程前期費(fèi)用+建設(shè)工程費(fèi)

建設(shè)工程費(fèi):根據(jù)委托人提供的“G02廠房圖紙”、照片,結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查綜合分析設(shè)定,借用《重慶市房屋建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)定額(2018)》,采用工料測(cè)算量測(cè)算為3158765.87元。

分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表


建設(shè)工程前期工程費(fèi):

咨詢對(duì)象廠房建筑物在承租土地上自行設(shè)計(jì)建設(shè),未取得相關(guān)管理部門批建,因此,廠房的工程前期費(fèi)用只計(jì)算設(shè)計(jì)費(fèi)。本咨詢項(xiàng)目廠房有設(shè)計(jì)圖,但無(wú)設(shè)計(jì)單位及工程師簽章,經(jīng)詢問(wèn),只提供此類工作成果的鋼結(jié)構(gòu)廠房設(shè)計(jì)費(fèi)一般為7.5元/平方米。

2)管理費(fèi)用

參照財(cái)建[2016]504號(hào)同類工程管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按開(kāi)發(fā)成本2%計(jì)取,計(jì)20.23元/平方米。

3)投資利息

根據(jù)同類型、同規(guī)模建筑物的正常建設(shè)情況,確定估價(jià)對(duì)象的建設(shè)開(kāi)發(fā)期為3個(gè)月,前期費(fèi)用一次性投入,建設(shè)工程費(fèi)用、管理費(fèi)用均勻投入,利率按當(dāng)期1年期LPR4.25%計(jì)取,投資利息計(jì)5.32元/平方米。

4)經(jīng)計(jì)算,廠房重置成本單價(jià)為1037元/平方米。


(2)成新率


現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)廠房實(shí)際已滅失,因此我們采用年限法測(cè)算成新率。又知G-02號(hào)場(chǎng)地租期為5年,考慮其為承租土地上建設(shè)的廠房,經(jīng)濟(jì)壽命5年計(jì)。租期自2018年1月1日起,截止價(jià)值時(shí)點(diǎn),已使用年限1.58年,經(jīng)測(cè)算成新率為70%。


(3)經(jīng)測(cè)算廠房建筑物價(jià)值為2,296,950 元(單位面積價(jià)值730元/平方米)


2、廠房拆除的廢鋼價(jià)值


經(jīng)統(tǒng)計(jì),廠房拆除的廢鋼包括型材128.29噸,壓型彩鋼板材23.40噸、C型鋼27.79噸。經(jīng)查詢,2019年7月西南地區(qū)廢鋼收購(gòu)價(jià)格為,型材廢鋼1500元/噸,C型鋼、彩鋼板材廢鋼1000元/噸。

圖片


3、廠房的拆除費(fèi)用


廠房拆除費(fèi)用=廠房拆除工程費(fèi)+管理費(fèi)

拆除費(fèi)用根據(jù)廠房建設(shè)工程費(fèi)計(jì)算成果,借用《重慶市房屋修繕工程計(jì)價(jià)定額(2018)》,采用工料測(cè)算量測(cè)算單位面積拆除工程費(fèi)為21.5元/平方米。


拆除管理費(fèi)參照財(cái)建[2016]504號(hào)同類工程管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按拆除工程費(fèi)2%計(jì)取,管理費(fèi)為0.43元/平方米。

廠房拆除費(fèi)用=(21.5+0.43)×3146.5=69,220元


4、廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)損失


廠房本身、修建廠房的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)損失=廠房建筑物價(jià)值-廠房拆除的廢鋼價(jià)值+廠房拆除費(fèi)用

=2,296,950-243,630.00+69,220

=2,122,540.00元


(二)廠房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、物資搬運(yùn)到新廠的搬遷費(fèi)


廠房?jī)?nèi)機(jī)器設(shè)備、原材料、半成品、物資以廠房面積3146.5平方米為計(jì)量基數(shù),參照《重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法(暫行)》(渝辦發(fā)〔2011〕123號(hào))規(guī)定的生產(chǎn)用房搬遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)40元/平方米.次計(jì)算,搬遷費(fèi)為125,860 元。


(三)廠房拆除損失咨詢結(jié)論


經(jīng)咨詢測(cè)算,廠房拆除損失金額為2,248,400.00元。

圖片


案例評(píng)價(jià)分析


一、案例特殊性


1、委托方需要了解的“廠房拆除損失”不是典型的資產(chǎn)概念,需要通過(guò)溝通了解各方意圖后,引導(dǎo)委托人、當(dāng)事人明確廠房拆除損失的內(nèi)涵并限定損失對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)范圍,使咨詢對(duì)象和范圍可辯識(shí)、能量化。

2、咨詢范圍所涉及的廠房是建設(shè)在承租土地之上,無(wú)權(quán)屬證書、無(wú)規(guī)劃許可、無(wú)建設(shè)審批資料,亦未提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等資料供評(píng)估人員檢查驗(yàn)證。且廠房被當(dāng)?shù)亟值擂k事處定性為違法建筑,已由重慶市**鋼結(jié)構(gòu)有限公司在規(guī)定期限內(nèi)自行拆除,其場(chǎng)地又因修建道路受到破壞,現(xiàn)場(chǎng)勘查無(wú)法對(duì)廠房進(jìn)行具體核實(shí)。只能通過(guò)場(chǎng)地遺留的建筑痕跡、參照物、歷史照片、工程圖紙等信息進(jìn)行比對(duì)分析,并借用歷史衛(wèi)星地圖,才能采集或有限印證廠房主要特征參數(shù)。無(wú)法相關(guān)法律、評(píng)估準(zhǔn)則要求完整執(zhí)行評(píng)估核查驗(yàn)證程序。因此不能按正常的評(píng)估項(xiàng)目提交成果,需要評(píng)估人員與委托人、當(dāng)事方充分溝通后,理解并書面明確接受評(píng)估機(jī)構(gòu)以咨詢報(bào)告形式提交成果。

3、本項(xiàng)目是為法院審理案件需要提供價(jià)值咨詢專業(yè)服務(wù),當(dāng)事雙方立場(chǎng)對(duì)立,評(píng)估人員需要充分注意資料來(lái)源的有效性,咨詢過(guò)程中,當(dāng)事人提供的所有資料,必須經(jīng)委托人質(zhì)證;現(xiàn)場(chǎng)勘查采集評(píng)估所需要的參數(shù)依據(jù)必須在當(dāng)事雙方見(jiàn)證(條件許可情況下,盡可能有委托人參與)進(jìn)行。

4、委托范圍涉及的設(shè)備等搬遷費(fèi),由于現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法核實(shí),但歷史照片又反映了其存在的客觀性的情況下,在考量適用性后,變通提出中肯定的咨詢意見(jiàn)。


二、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)


1、有效溝通的重要性

法院委托評(píng)估對(duì)象和范圍是依據(jù)當(dāng)事人主張的“廠房拆除損失”提出,評(píng)估對(duì)象和范圍不清楚,經(jīng)溝通后,委托人書面致函將委托事項(xiàng)的基本內(nèi)涵進(jìn)一步明確、對(duì)咨詢范圍進(jìn)行了指向限定,評(píng)估人員又就對(duì)委托事項(xiàng)的基本理解、咨詢的初步思路、咨詢結(jié)論形成所需要的條件等向委托人、當(dāng)事人進(jìn)行了當(dāng)面講述,統(tǒng)一了幾方對(duì)基本事項(xiàng)認(rèn)識(shí),防患了后序工作因認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一出現(xiàn)的爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)。

向委托方和當(dāng)事人宣講資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)程序和要求,指出項(xiàng)目存在的瑕疵情況、應(yīng)盡的舉證義務(wù)及要求等。經(jīng)溝通后,申請(qǐng)人作出了部分主張讓度,并積極配合補(bǔ)充資料并質(zhì)證,一定程序上緩解了當(dāng)事人雙方對(duì)立情緒。

充分利用提供的資料,在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行較細(xì)致的勘查,當(dāng)場(chǎng)向當(dāng)事人解答相關(guān)勘查技術(shù)手段所能核實(shí)、比對(duì)或印證的成果,一方面展現(xiàn)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)性、嚴(yán)謹(jǐn)性,另一方面可消除當(dāng)事人以后對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作成果提出質(zhì)疑的故意。

2、作為審理案件中委托的評(píng)估項(xiàng)目,應(yīng)預(yù)判當(dāng)事雙方的立場(chǎng)對(duì)立可能對(duì)咨詢過(guò)程中利用的資料真實(shí)性、有效性等提出質(zhì)疑,評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)向委托人、當(dāng)事人明確要求其提供的資料必須是經(jīng)質(zhì)證的資料,并將質(zhì)證資料清單列舉在報(bào)告內(nèi),避免因?yàn)橘Y料原因而質(zhì)疑咨詢結(jié)論。

3、本項(xiàng)目利用了測(cè)量、一般民用建筑工程施工藝、工程造價(jià)等多專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備,咨詢成果更切合實(shí)際,讓委托人和當(dāng)事方容易理解和接受。

4、咨詢報(bào)告將委托人、當(dāng)事方關(guān)注的各要點(diǎn)詳細(xì)闡述,陳述事實(shí),擺明證據(jù),方便報(bào)告使用人直觀理解報(bào)告內(nèi)容,體現(xiàn)咨詢成果的客觀性、公正性,有利于委托人庭審順利,有效降低評(píng)估機(jī)構(gòu)職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。